Häuserkauf und Rentenzahlung in Österreich

Deutsch-österreichisches Doppelbesteuerungsabkommen regelt Rentenzahlung

Ich lebe mit meinem österreichischen Mann in Oberhausen. Wenn er in vier Jahren in Rente geht, möchten wir in seine Heimat Oberösterreich umziehen. Schon jetzt wollen wir deshalb ein Haus in der Nähe von Bad Ischl kaufen, das wir in der Übergangszeit als Ferienunterkunft nutzen. Ist das so einfach möglich? Wo werden die Renten meines Mannes - Sozialversicherungsrente und Betriebsrente - nach dem Umzug versteuert?

Ob Sie in Österreich ein Haus kaufen dürfen, richtet sich nach österreichischem Recht. Für EU-Bürger gelten dabei seit dem Beitritt Österreichs zum Europäischen Wirtschaftsraum und zur EU genau die gleichen Regeln wie für Staatsbürger der Alpenrepublik. Grundsätzlich steht Ihrem Hauskauf in Ober-österreich also nichts entgegen.

Schwieriger wird es allerdings, wenn Sie Ihren Wohnsitz nicht direkt nach Österreich verlegen, sondern Ihr Haus zunächst als Feriendomizil nutzen wollen. Gerade bei deutschen Rentnern ist Österreich eines der beliebtesten Ziele für den Ruhestand. Um den „Ausverkauf der Heimat“ - so das politische Schlagwort - und die Entstehung zu vieler reiner „Feriendörfer“ zu verhindern, haben gerade einige touristisch attraktive Bundesländer der Alpenrepublik restriktive Maßnahmen zur Beschränkung des Erwerbs von Zweitwohnungen ergriffen.

So darf man in einigen Gemeinden Oberösterreichs Zweitwohnungen grundsätzlich nur in speziell hierfür vorgesehenen „Zweitwohngebieten“ bauen oder kaufen.

In Bad Ischl - darf man Immobilien nur dann als Ferienwohnung nutzen, wenn die Behörden der jeweiligen Gemeinde dies explizit genehmigen. Dazu müssen Sie den Kaufvertrag für Ihr Haus zunächst von einem Notar beglaubigen lassen. Anschließend beantragen Sie bei der „Bezirksgrundverkehrskommission“ im Gemeindeamt Bad Ischl die Genehmigung für Ihren Zweitwohnsitz.

Die Erlaubnis wird in der Regel erteilt, wenn die Wohnung oder das Haus auch vom jeweiligen Vorbesitzer in den letzten fünf Jahren als Freizeitwohnung ge-nutzt wurde. Außerdem muß der Käufer in Österreich wohnen oder früher min-destens fünf Jahre dort gelebt haben. Da Ihr Mann Österreicher ist, werden Sie diese Bedingungen wohl leicht erfüllen können. Auch wer nachweisen kann, daß er sein neu erworbenes Haus nur vorübergehend als Zweitwohnung nutzen will und in absehbarer Zeit seinen Wohnsitz nach Österreich verlegen will, erhält in der Regel ohne Probleme eine Genehmigung.

Dennoch: Mit diesen strengen Regeln erschwert der österreichische Gesetzgeber Unionsbürgern, die ihren Wohnsitz in einem anderen Mitgliedstaat haben, den Erwerb von Zweitwohnungen in Österreich erheblich. Ob sie bei einer Prüfung vor dem Europäischen Gerichtshof bestand haben würden, ist umstritten.

Die Frage, wo die Renten Ihres Mannes versteuert werden, ist noch relativ leicht zu beantworten. Nach dem deutsch-österreichischen Doppelbesteuerungsabkommen muß er die Steuern für die Rente aus der gesetzlichen Rentenversicherung in Deutschland zahlen; die betriebliche Rente unterliegt dagegen der Steuerhoheit Österreichs. Bei der genauen Berechnung der Rentenhöhe wird es allerdings kompliziert. Zunächst werden beide Renten addiert. Auf der Grundlage dieses Betrages wird der Steuersatz ermittelt, der in Österreich angewandt wird. Dieser Satz wird dann allein auf das Einkommen aus der betrieblichen Rentenversicherung angewandt. Wenn Ihr Mann die betriebliche Rente selbst finanziert hat, dann wird sogar nur ein Viertel des Betrages versteuert.

Weitere Informationen

Bundesministerium für Finanzen: Doppelbesteuerungsabkommen (DBA)



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